2022年，對于房地產公司來說可以預見的是困難的一年。想當年2019年春節(jié)，萬科就喊出“活下去”的口號，從2019年開始，每一年都可以說是未來二十年中，房地產最好的一年。如果沒有什么突發(fā)事件，我覺得以下幾方面會成為地產行業(yè)的常態(tài)化吧。
第一個，債務違約常態(tài)化。房地產是資金密集型行業(yè)，需要大量資金的持續(xù)投入。另一方面，房地產又是個低利潤行業(yè)，普遍凈利潤不到10%，為了維持行業(yè)壟斷地位，頭部房企均為高負債，高周轉運行。2022年，市場資金緊張依舊，房子銷售周期會越來越長，高負債的高利息會拖垮大部分高周轉房企，房地產債務違約出現常態(tài)，同時，房地產加速進行整合，會出現一批具有資金實力，回歸正常運轉的房地產企業(yè)。
第二，裁員常態(tài)化，從業(yè)人員內卷常態(tài)化。近二十年的房地產發(fā)展，造成了大量的直接或間接的從業(yè)人員，地產大生產崗位從原來的大專提升到本科，又提升到985名校畢業(yè)，碩士畢業(yè)等等。從業(yè)人員的增量大大超過市場所需，致使人員內卷化嚴重，996、007都是常態(tài)，不足而論。2022年，因為頭部房企的裁員，市場上會出現一大批經驗豐富，適應高周轉、高學歷的從業(yè)人員。原來一個普通的工程師崗位很大可能會出現上百人應聘的場景。人員的飽和勢必造成工資的下降，勞動強度的增加。房地產會成為大家最不愿意從事的行業(yè)之一。
第三，房屋銷售價格平穩(wěn)化。市場決定終端，當大部分人手上沒錢的時候，房子作為商品自然價格也會下降，但因為成本端的原因，為保持公司的正常運轉，房地產價格不會下跌，除非市場土拍價格大幅下調。說白了，就是想靠著炒房發(fā)財已經不切實際了。
第四，房地產政策回暖。作為我國重要產業(yè)的一員，房地產一直起到了超發(fā)貨幣的蓄水池的作用，平穩(wěn)健康發(fā)展一直是國家對房地產的政策要求。在實現了房住不炒的情況下，為維持市場穩(wěn)定，保證地方財政的可持續(xù)性，各城市會根據自身情況制定不同的房地產政策，土地財政會減弱，但不會消失。
第五，房產稅將會有更多的城市成為試點。在土地財政減弱的情況下，各城市為維持地方的城市建設發(fā)展，需要一個新的資金來源，房產稅正好在對的地點對的時間出現來替代土地財政的不足。
總之，房地產在我國經濟發(fā)展的二十年中，已經階段性的完成了歷史賦予他的使命，在2022年，應該會有新的任務交給他，這個任務就是房產稅。至于房地產從業(yè)人員，如果有其他門路，趁著年輕還是早點逃離房地產行業(yè)吧。#展望2022房產行業(yè)新常態(tài)#
]]>—-第三章 尋找你的TA—-
關于在上一章中提到的相同價格是選擇年份新的經濟適用車還是車齡稍微長一點的高檔車的問題，不同的人從不同的自身需求出發(fā)，肯定會得到不同的答案。
這里我的建議是：如果你對汽車沒有一點興趣，只是單純的把汽車當做一個從A點到B點的交通工具，請在預算范圍允許的情況下選擇相對來說成色更好、車齡更新且級別更低的車；如果你對汽車還是比較感興趣的，對駕駛性/操控性/舒適性等有一些追求的話，可以有針對性的選擇車齡稍長但級別更高的車。但無論如何要讓你的預算留有一些余量，才能游刃有余。
當然，這一切都只是「相對」的，而絕不是「絕對」的。二手車本身是非標產品，遵循「一車一況一價」的原則，這個領域有很多規(guī)律可循，但也有很多意外。
無論你做出了何種選擇，接下來都到了搜尋車源這一步。有人會覺得應該先多上網瀏覽車源信息，做到「價格心中有數」；但事實上這么做完全是徒勞，因為你完全不知道賣家的報價對應的是什么車況。二手車「照騙」，一點都不比女網紅少。
那么如何才能知道某輛車某種年份配置的行情價？別聽網上那些投機取巧的餿主意。其實這一部分沒啥捷徑，只能靠多看積累經驗。當你看的車多了，自然而然就知道某款車某種車況能賣多少錢了。
當你實地看車的時候，你能夠直觀的看到車子的氣色、聞到車里的味道、看清楚任何細節(jié)… 這樣多看一些，你就會明白為什么明明年份配置差不多的車，卻可以有非常大的價格差距。不過對于很多老手而言，他們一樣可以從車子的照片中提取到相當多有價值的信息，不過這就是另一個故事了。
那么，如何有效的搜尋車源？
二手車的車源說到底無非就是兩種 – “個人車”和“商家車”。資本大量涌入二手車行業(yè)以后，雖然看似多了一個選項 – “平臺車”，但實際上說到底平臺上掛的車源要么是商家的，要么是個人車主手里的，其實還是一回事。
先說說個人車源。
我的建議是不要揪著個人車源不放。有很多人認為二手車水太深、二手車販子很多都是壞人，這種觀點不無道理。由于行業(yè)從業(yè)門檻極低，自然導致從業(yè)者的素質參差不齊。由于二手車商家給消費者留下的這種標簽化的負面印象，所以很多消費者在買車的時候都會更傾向于個人車源，并且認為因為“沒有中間商賺差價”，所以車子會更便宜。
“個人車會更便宜”，大錯特錯。二手車市場是完完全全的自由市場，是完全受價值規(guī)律自發(fā)調節(jié)的市場。由于“看不見的手”的存在，所以你撿到漏子的概率其實是很小的。比如：一輛值5萬的車，突然間某魚上面蹦出來一個賣4萬的，并且假設車況啥的都沒問題，那么事情會怎樣發(fā)展？
答案是會有商家搶在你前面把它收了然后轉頭掛到一個符合市場規(guī)律的價格，即5萬。二手車市場是最能體現市場經濟運行規(guī)律的。當然你可能會說某魚某城什么的還是會有很多個人車源在售的，也并沒有車商去收它們呀。其實你看到的那些個人車源，已經是被商家挑剩下的了。商家不收，理由有二：
第一種可能性，車子不好，賣不到行情價格。這部分車子我同樣不建議你考慮；
第二種可能性，車主要價比較高，收了也沒有利潤。這部分車子酌情考慮購買，但你作為買家肯定占不到什么便宜。
從我個人的角度來講，我是不喜歡與個人車主打交道的。大家都知道有很多車商都特別壞，但也有相當一部分車商為了顧及以后的生意而不得不去維護自己的形象。而與個人車主交易就是一錘子買賣，他盡可以放開了去坑你，反正過后你是絕對找不到他的。
再說說車商。
剛上文有提過，由于二手車行業(yè)的從業(yè)門檻極低，所以導致從業(yè)者的素質極為參差不齊。這個群體里有汽車主機廠辭職下海的工程師、也有初中都沒念完的街溜子，但他們都有一個共同的名字：車販子。所以顯然，把他們一概而論是不合適的。所以我們在購車時，也有必要去斟酌一下和你打交道的商家是屬于哪個類型的。
我把從業(yè)多年以來打過交道的車商大體分成了三類：說話一個字都不能信的、他說的話你可以選擇性相信的、和真正值得信任的。很不幸，第三類商家的數量少得可憐，哪怕我已經在這行混跡了六七年的時間，也只結識了不到十家可以放心托付的車商。
在與很多車商的過程中，我發(fā)現了一個有意思的事情：他們其實不是故意要坑你，而是在消費者眼中的很多問題在他們眼里都不算問題。我絕對不是在為這群人狡辯，我也痛恨他們，這部分人浪費掉了我大量的精力。說到底，這是人與人不同的文化水平和道德標準造成的階級差異。
比方說：我們認為更換后葉子板的車是切割事故車，多少錢都不能要。但這一部分人會認為切割后葉子板沒有“傷筋動骨”，因而不算什么問題；（文化知識水平差異造成的認知差異）
再比方說：我們買車都希望盡量買實表車，哪怕里程數稍高我也希望它是實表。但這一部分人會認為調表無關緊要，更無傷大雅。（道德水平差異造成的認知差異）
我認為，一個人的文化素養(yǎng)和道德水平是有高度關聯的。雖然有人會舉出什么高學歷變態(tài)殺人犯的例子，但變態(tài)殺人犯中低學歷者的占比顯然要高得多（如果想反駁我這個觀點，只能說明你不僅學歷低而且屁股歪，思想還很危險）。所以在與車販子打交道的過程中，你不妨去選擇那些文化水平相對較高的車販子去聊聊，這會讓你買車這個過程的體驗好很多。
“你這話說的，難道我買車前還要讓對方出示畢業(yè)證學位證？”
那倒不用。打開對方的微信朋友圈就行了。作為一個車販子，如果能在發(fā)賣車廣告的時候做到沒有錯別字、正確使用標點符號，就已經可以打敗一半以上的車販子了。要是他再會拍點照片、有點基本的美術素養(yǎng)的話，基本就可以排在全國車販子前20%的水平了。當然這個判斷方法并不絕對 – 但概率是顯而易見的。
如果一個車販子錯別字連篇還夾雜各種“嘎嘎”、拿打火機或者手指頭擋車牌、照片歪歪扭扭、車子的基本數據都搞不懂、還配個大胸美女網圖上面寫“原車主”、照片上車子還很臟（這是重點！），那這家基本上可以pass了。
為什么車子干凈整潔很重要？因為這能看出一個人對工作的態(tài)度。我就是一個車販子，我熱愛我的工作，我為能讓很多人開上高性價比的好車而自豪，所以我把賣二手車當成一份事業(yè)。但反過來看，如果一個車販子連賣車發(fā)廣告都不肯洗車，你覺得他對賣車這份工作是一個什么樣的態(tài)度？他對待他出售的這件商品又是什么樣的態(tài)度？
買二手車這種非標商品，找對人很重要。
我如果要在上海買房，我一定會去找房似錦。（電視劇「安家」都看過吧？二手車從業(yè)者真應該學學人家的服務意識）
最后再說說平臺。
我從業(yè)的這六七年，正好是二手車行業(yè)發(fā)生劇變的六七年。大量資本涌入市場，直接催生了幾個巨頭平臺，比如毛嗑二手車、從車、憂心二手車等，原來的69同城也直接被平臺攻占，淪為去平臺的跳轉頁面了。
平臺大體分兩種，一種面向車商，一種面向消費者。面向車商的平臺主要是拍賣平臺，車商從平臺拍到車子以后拿回家整備修理然后上架銷售，自負盈虧。拍賣車的本質其實是賭博，這一部分不展開講了；
另外一種是面向個人消費者的平臺，號稱“沒有中間商賺差價”。但事實卻是：平臺的服務費（也就是中介費，因為平臺提供的服務比較有限）從最初的3%一路漲到最高9%，并且有的還開了展廳做了最大的中間商。
所以從性質上來講，平臺無非要么是替車商推廣車源的中介，要么自己就是車商。但咱就是說9%中介費這個事兒真的是認真的嗎？到頭來平臺幫車商賣出去一臺車賺的比車商都多。明眼人都能看出來，這事兒干不長，因為不符合經濟運行規(guī)律。
所以在平臺買車要多花錢，這個是肯定的。但資本似乎錯誤的理解了二手車行業(yè)，二手車行業(yè)創(chuàng)造價值的過程是對一輛舊車進行鑒定、維修、整備和清洗翻新甚至重設程序（比方說我們會清除掉車子變速箱的自適應數據）使之重新變?yōu)橐患凵唐返倪^程，它絕對不是勞動密集型行業(yè)。所以…希望大家懂我的意思吧。
（話說為什么現在越來越少的商家選擇去69同城發(fā)車了，因為這家的吃相實在是太難看了，車商想在上面發(fā)廣告就要充錢，然后打一個咨詢電話進來相應的就要扣錢，最多的時候一個電話進來就扣幾十上百塊。所以我可沒有教你如何報復不良商家，我只是在闡述這么一個事情，對吧）
小黃魚，新手勿進，真的。不信你就試試。
我就這一句話，絕對不是害你。那地方連賣各種軟色情擦邊球商品的都有，資本為了流量連臉都不要，在違法邊緣瘋狂試探的玩意兒。想象一下，嗯？
所以被資本這么一攪合，現在唯一剩下的“凈土”（比方說，對于我個人而言），居然是我的朋友圈。混跡二手車行業(yè)這么多年，我早已經積攢了幾千車販子的微信號，我的朋友圈就是一個最大的二手車市場。所以有的時候車商在找車源這方面確實比起個人有更大的優(yōu)勢，因為多年積累的經驗和人脈為商家打破了無數的信息壁壘。
2022年了，“私域流量”這個詞兒聽過沒有？這就是了。
—-第四章 哪里尋找你的TA—-
下周更新，敬請期待~
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